Permisos y ley
¿Puedo vender desde mi apartamento? Qué dice la Ley 675 de propiedad horizontal
La pregunta llega en cuanto alguien vende su primera torta a la vecina del quinto: ¿esto está permitido? Y detrás viene el miedo a la carta de la administración, a la multa o a que te obliguen a cerrar. La respuesta corta es que sí, en un conjunto residencial puedes vender desde tu apartamento, con tres condiciones que salen de la misma ley. Aquí van, en cristiano.
Qué dice la Ley 675 de 2001
La Ley 675 es la que regula la propiedad horizontal en Colombia: conjuntos, edificios y todo lo que tenga zonas comunes y un reglamento. Sobre negocios en casa no dice ni una palabra. Lo que dice es que cada propietario debe usar su unidad privada según la destinación que fija el reglamento y sin perjudicar a los demás.
En un conjunto residencial esa destinación es vivienda. La discusión, entonces, no es si vendes o no vendes. Es si tu apartamento sigue siendo una vivienda mientras lo haces.
Las tres reglas que sí te aplican
1. Tu apartamento sigue siendo una casa
Cocinar almuerzos, coser, dar clases, arreglar uñas o cuidar un perro son actividades que caben dentro de una vivienda. Lo que sí cambia la destinación es convertir el apartamento en un local: vitrina, aviso en la fachada, público entrando y saliendo, un empleado atendiendo. Mientras trabajes tú, para clientes conocidos y entregando a domicilio, sigues viviendo ahí.
2. No molestas a los demás
La ley protege la tranquilidad de los vecinos, y ahí es donde nacen casi todas las quejas. Tres cosas para vigilar:
- Ruido. Una máquina de coser a las nueve de la noche o una clase de baile en la sala sí son motivo de queja.
- Olores. Freír para veinte almuerzos todos los días se siente en el pasillo. Un extractor y ventanas abiertas resuelven la mayoría de los casos.
- Tráfico. Gente desconocida entrando al conjunto a recoger pedidos es lo que más incomoda a las porterías. Vender a los vecinos, que ya viven adentro, lo elimina.
3. Respetas las zonas comunes
El salón comunal, el parque, la portería y los pasillos son de todos y sus reglas las pone la asamblea. Puedes pedir el salón comunal para una clase, y muchos conjuntos lo prestan o lo alquilan por horas. Lo que no puedes es apropiarte de un espacio común para tu negocio sin ese permiso.
Tu reglamento manda más que la ley
Cada conjunto tiene un reglamento de propiedad horizontal y puede tener, además, un manual de convivencia aprobado por la asamblea. Ahí es donde aparecen reglas concretas: horarios de ruido, uso del salón comunal, qué se puede publicar en la cartelera. Léelo antes de arrancar. Si dice algo que te afecta, la asamblea puede cambiarlo, y para eso necesitas votos, no un abogado.
Los otros permisos que sí importan
Que el conjunto te lo permita no es lo mismo que cumplir con el resto del país. Lo que sí necesitas, según lo que vendas:
- Alimentos empacados con fecha de vencimiento: registro, permiso o notificación sanitaria del INVIMA. Mira cuándo aplica y cuándo no.
Cómo vender desde tu apartamento sin una sola queja.
Tres hábitos que valen más que cualquier artículo de la ley.
Lee tu reglamento
Pídele al administrador el reglamento de propiedad horizontal y busca la palabra "destinación" o "uso". Ahí está lo único que de verdad te obliga.
No cambies la vida del edificio
Sin fila de clientes en la portería, sin olores en el pasillo, sin ruido de máquina a las diez de la noche. Si nadie nota tu negocio, nadie tiene de qué quejarse.
Habla antes de que hablen de ti
Un mensaje al administrador contando qué vas a hacer y cómo vas a entregar te ahorra la carta de la asamblea. Casi siempre la respuesta es un "claro, sin problema".
Dudas sobre vender en tu conjunto.
¿Es legal vender desde mi apartamento en Colombia?
Sí, siempre que el apartamento siga siendo una vivienda. La Ley 675 de 2001 obliga a usar cada unidad privada según la destinación que fija el reglamento del conjunto, que en un conjunto residencial es vivienda. Preparar postres por encargo, dar clases o coser desde tu apartamento no lo convierte en un local, así que no cambia esa destinación.
¿La administración me puede prohibir vender a mis vecinos?
El administrador no puede prohibirte por su cuenta lo que el reglamento no prohíbe. Lo que sí puede la copropiedad, a través de la asamblea, es regular el uso de las zonas comunes y sancionar conductas que molesten a los demás: ruido, olores, tráfico de personas ajenas. Si tu venta no genera nada de eso, no hay una falta que sancionar.
¿Puedo poner un aviso o vender en la portería?
La portería y los pasillos son zonas comunes y las reglas de uso las pone la asamblea. Pedir permiso por escrito para dejar un aviso en la cartelera suele funcionar; montar una mesa de venta en la entrada casi nunca. Lo más sencillo es no necesitarlo: el grupo de tu conjunto es la cartelera.
¿Necesito registrar un establecimiento de comercio?
Un apartamento donde preparas pedidos que entregas a domicilio no es un establecimiento abierto al público, y por eso no lleva el mismo trámite que un local.
¿Qué pasa si un vecino se queja?
El procedimiento está en el reglamento: normalmente una llamada de atención, después una citación al consejo o al comité de convivencia y solo al final una multa. En cada paso puedes explicar cómo funciona tu negocio y qué vas a ajustar. Las quejas casi siempre son por ruido, olores o visitas, y las tres se resuelven cambiando horarios y entregando a domicilio.
Vende adentro.
Sin permiso de nadie.
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